Los datos sobre los m2 de construcción irregular

Según un informe dado a conocer por el Centro de Ingenieros de Mendoza (CIM), el 24% de toda la superficie construida en la provincia entre el 2000 y el 2024 carece de permisos oficiales. Los datos de la Dirección de Estadísticas y Actividades Económicas de la Provincia de Mendoza (DEIE) señalan que los más de 21,6 millones de metros cuadrados construidos entre 2000 y 2024, 5.180.877 m2 se levantaron sin el aval correspondiente.

Esto significa que una porción significativa de las construcciones de la provincia no tiene garantía de un comportamiento adecuado ante un sismo importante. Por eso, es que Daniel DiMaría, Centro de Ingenieros de Mendoza, apuntó contra los municipios por habilitar estas construcciones una vez ya hechas. Sin embargo, son muchas las familias que esperan esta posibilidad ya que a la hora de realizar trámites, como sucesiones, se requier tener todo en regla.

El dato que llama la atención es que de los casi 120.000 permisos otorgados en este período, un 33% (40.234) fueron para construcciones que ya existían sin regularización. Un dato a tener en cuenta y que enfatiza el Centro de Ingenieros de Mendoza es que un permiso posterior no confiere sismorresistencia a una obra ya ejecutada sin control.

Para Daniel Dimaría, titular del CIM, la génesis de este problema radica en la inacción municipal. "Los únicos responsables de las construcciones clandestinas son los municipios, que son los únicos autorizados para controlar la ejecución de las obras".

Dimaría subrayó que las comunas disponen de la documentación y las herramientas legales para fiscalizar cada etapa de una construcción, desde el inicio hasta su finalización. Sin embargo, la realidad expone una preocupante falencia en esta tarea.

Cuestionamientos de privados

Desde el sector privado, en tanto, cuestionan que "en muchos municipios existe una burocracia desmedida a la hora de aprobar planos", por lo que los propietarios optan por avanzar con sus proyectos de manera irregular -aún con los planos correspondientes hechos por los profesionales idoneos-.

"A veces no es cuestión de no pagar los aforos, sino de lo que demoran en aprobar los planos y las exigencias irrisorias", advirtieron ingenieros de un estudio privado.

Los municipios que ofrecen planes de blanque de obras sin declarar

• Tupungato

El departamento de Tupungato puso en marcha un Plan de Regularización de Edificaciones que permitirá a vecinos y vecinas que hayan construido sin permiso municipal, legalizar su propiedad sin pagar multas, siempre que cumplan con los requisitos establecidos.

El programa, aprobado mediante la Ordenanza 08/2025 estará vigente hasta el 31 de diciembre de 2025 y podrán acogerse todos aquellos contribuyentes con construcciones no declaradas que respeten las normas de zonificación y ordenamiento territorial vigentes, y que se encuentren correctamente emplazadas.

El trámite deberá ser gestionado por un profesional habilitado, quien deberá presentar planos, detalles técnicos y una declaración jurada que certifique que la construcción está en condiciones de ser habitada o utilizada. El propietario, por su parte, también deberá presentar una declaración jurada asumiendo la responsabilidad por posibles defectos ocultos.

El pago del aforo dependerá de la superficie: hasta 150 m² solo se paga el aforo sin recargos; entre 150 m² y 250 m² se suma un recargo del 30% sobre los metros excedentes; más de 250 m² se aplica un recargo del 70% sobre los metros que superen los 150 m². Los montos podrán abonarse en hasta cuatro cuotas mensuales, iguales y consecutivas.

• Las Heras

El municipio puso en marcha el "Plan de Regularización de Construcciones No Declaradas o Clandestinas 2025" por el que se habilita a los contribuyentes a declarar sus obras y acceder a beneficios impositivos.

El plan alcanza a viviendas unifamiliares, multifamiliares y construcciones con fines comerciales o industriales, siempre que se encuentren fuera de tierras fiscales o loteos clandestinos. Las obras no deben invadir el espacio público ni representar riesgos para terceros.

Entre los principales beneficios se contempla la quita del 50% de recargos y multas para quienes se adhieran hasta el 31 de diciembre de 2025. Las construcciones de hasta 100 m² (viviendas) y hasta 200 m² (comercio e industria) gozarán de una exención total en sanciones. Para superficies mayores, se aplicarán recargos reducidos.

Los contribuyentes deberán presentar planos visados por profesionales habilitados, informes técnicos y certificaciones que garanticen la seguridad estructural de las construcciones. En los casos en que no sea posible asegurar dichas condiciones, se podrá ordenar la demolición.

El plan prevé también planes de pago de 3, 6 o 12 cuotas para regularizar deudas por derecho de construcción. Las obras realizadas con materiales no reglamentarios o sistemas constructivos no aprobados quedarán excluidas del régimen, al igual que aquellas construcciones emplazadas fuera de línea municipal.

• Luján de Cuyo

Desde el municipio informaron que en 2024 se realizó una modificacion para siempre en la tarifaria, por la cual se redujeron los recargos de los relevamientos del 700% al 75% y del 300% al 50%. La moratoria anterior reducia los recargos del 700% al 350% y del 300% al 150% ( y duró casi 10 años).

Muchos municipios ofrecen planes para regularizar m2 de construcción sin declarar.

• General Alvear

La Municipalidad de General Alvear lanzó un plan especial de regularización con descuentos y beneficios para quienes declaren construcciones clandestinas. El programa funciona como una moratoria que permite declarar construcciones sin enfrentar el total de las multas previstas, siempre que se cumplan ciertos requisitos urbanísticos y técnicos.

Para una construcción clandestina de hasta 60 m², el municipio le condona la multa correspondiente, siempre que la edificación cumpla con las normas vigentes y no afecte espacios públicos ni condicionen el desarrollo urbano. En el caso de construcciones mayores a 60 m², el beneficio se aplica sobre los primeros 60 metros, y el propietario solo abonará la multa correspondiente al excedente. Por ejemplo, una obra de 100 m² abonaría la sanción solo por 40 m².

Este régimen aplica tanto a viviendas como a edificaciones de cualquier tipo. Además, se contempla un tratamiento especial para emprendimientos industriales, productivos, turísticos y de servicios afines, que recibirán un 50% de descuento en las multas si se ajustan a las normativas y no presentan denuncias ambientales o de funcionamiento.

Las entidades sin fines de lucro, como clubes deportivos, iglesias o jardines maternales, también podrán acceder a este beneficio del 50% de descuento, incentivando así la formalización de obras en espacios comunitarios.

• Guaymallén

La Municipalidad de Guaymallén avanzó en eliminar el aforo de construcción para obra nueva, ya sea para viviendas o comercios. Mientras que para los relevamientos de construcciones clandestinas se elimina el porcentaje de recargo que existía, por lo que ahora los aforos de relevamiento se pagan al precio de aforo de obra nueva.

• Maipú

Desde el Ejecutivo Municipal trabajan en un programa de regularización de superficies cubiertas, que será prsentada en el Concejo Deliberante, con el objetivo de incentivar y facilitar la declaración de las superficies cubiertas realizadas sin la previa autorización municipal. La propuesta es que quienes declaren superficies en el marco de este programa queden exentos del pago de la multa que establece la ordenanza tarifaria.